テナントにクリニック開業をした際の賃料について

ここでは、テナントを選ぶ際のポイントとなる賃料の目安や交渉のポイントなどについて紹介します。

テナント選びで賃料はどれくらいが目安になる？

テナントを選ぶ際の賃料の目安は、医業収入の6～8％と言われています。たとえば月の医業収入が600万円の場合の賃料の目安は、36万～48万円程度です。

ただ、エリアやスペースによって医業収入が大きく左右されるほか、開業直後は借入金の返済や集患の状況によって経営が不安定になりがち。良好なテナントが見つかったとしても、想定される医業収入からすると賃料が高いと感じることもあるでしょう。

そういった場合は、値下げ交渉をすることで、賃料を下げてもらえることがあります。

賃料の交渉について

賃料を交渉する際、まずは周辺の物件の相場を調査し、相場より高い賃料が設定されていないか確認しましょう。相場より高い場合は、交渉の材料になります。特に長期間空室になっている物件は、交渉の余地ありです。

また、良い物件だからと早く物件を押さえた場合、開業までの賃料の負担が無駄にかかってしまいます。初期費用を少しでも抑えたい場合は、入居から数ヶ月の賃料が免除されるフリーレントを設定できないか上手く交渉してみましょう。

そのほかの交渉のポイントとしては、契約年数に比例して賃料が上がる傾斜家賃を提案してみたり、共益費や敷金（保証金）の金額についても交渉してみたりなどがあげられます。賃料の交渉は主に不動産仲介事業者を介して行うことになるため、担当者と良好な関係を築くことも重要です。

共益費の確認

共益費を支払うことで受けられる主なサービスは以下の通りです。テナントが入っているビルの大きさや管理体制などによってサービスの内容が異なるため、契約前に必ず確認するようにしましょう。

• 共用部分（エレベータ・ロビー・エントランスホールなど）の利用
• 共用施設（エレベータ・受電設備・消防設備など）の維持管理
• 共用部分の清掃・照明の維持管理
• 建物の外部清掃
• 室内の空調機の維持管理
• トイレ・水回りの清掃
• ゴミ事業者との契約費用

契約書に共益費についての記載がない場合もあるので、共益費に相当する費用についても必ず確認するようにしてください。

敷金・礼金の交渉

敷金（保証金）については、医師という仕事の信用度や収入の安定性をもとに担保がそれほど必要ないことを主張し、大幅に減額できないか交渉してみましょう。礼金については、それほど重要な条件でないことが多いため、ほどほどの主張で交渉を進めていくことをおすすめします。

賃料交渉の注意点

賃料交渉はお互いの利害の調整になるため、自分の立場や利益ばかり主張するのは賢い交渉法とは言えません。賃貸人にとってのメリットも踏まえたうえで、いかに自分側のメリットを多く取れるか考えながら交渉を進めていく必要があります。賃貸人とは長い付き合いになるので、クリニックを気分よく運営するためにも、自分の利益ばかりを主張するのは避けましょう。

クリニック開業コンサルタントに賃料の交渉依頼はできる？

コンサルタント会社によっては、賃料の交渉依頼も受け付けてもらえます。

コンサルタント会社に賃料交渉を依頼するメリットの例としては、「納得性の高い交渉材料を提示できる」「行政書士や司法書士など法律の専門家のサポートを受けられる」「減額成功のための交渉のツボを熟知している」などがあり。コンサルタント会社によって強みが異なるため、賃料の交渉が可能かを含めて、コンサルタント会社に事前に確認することをおすすめします。